人大重阳网 芦哲：迎接存量房时代：中国住房供需十年变动​

发布时间：2022-07-15 作者： 芦哲 

年一次的人口普查将住房列入调查，是了解我国居民住房情况的珍贵数据。从七普数据来看，我国城镇住房供给已达到充足水平，2020年城镇居民人均住房达到1.06间，但仍低于发达国家水平，未来还会随着人均GDP的增长而进一步提高。

芦哲系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员，本文转自2022年7月14日宏观fans哲公众号。

十年一次的人口普查将住房列入调查，是了解我国居民住房情况的珍贵数据。从七普数据来看，我国城镇住房供给已达到充足水平，2020年城镇居民人均住房达到1.06间，但仍低于发达国家水平，未来还会随着人均GDP的增长而进一步提高。从需求看，未来最大拖累在于出生人口下降，人口向城镇迁移、家庭规模小型化等人口因素仍将持续形成住房需求。结合供需变动来看，未来房地产增速将放缓，迎来存量房时代。

·  城镇存量房有多少：

（1）从总量来看，2020年我国住房共有517.2亿平米，14.86亿间；其中，城镇家庭户住房294.6亿平米，8.1亿间，分别占比57%、54.4%，与城镇家庭户的人口占比大致相当。而六普数据显示，2010年城镇家庭户住房总量为179亿平米，5.5亿间，即2020年比2010年净增加了115.6亿平米、2.6亿间。

（2）人均住房间数是现有统计制度下衡量住房充足程度的较好指标。2020年，我国城镇居民人均住房达到1.06间，2010年为0.93间，人均住房间数大约在2015年后跨过“1”的关卡，从短缺走向充足，但仍低于发达国家水平，未来会随着人均GDP的增长而进一步提高。

（3）分省（市）看各地区的住房充足情况：北方相对短缺，中西部过剩。分省（市）来看，上海的人均住房间数仅为0.83，全国最低；北京、广东分别为0.92、0.94，也处于靠后位置。

· 住房来源：

（1）2020年我国家庭户住房来源中，住房自有率为73.8%，其中购买商品房为42%左右（新建房31.9%、二手房10.1%），自建住房21%。

（2）我国住房自有率仍显著高于发达国家，与发展中国家大致相近。但我们发现许多发展中地区的住房自有率都高于发达地区，不只是国际比较，国内也是如此，镇的住房自有率高于城市、中西部地区的住房自有率高于东部沿海。  

（3）尽管只有约4成家庭户居住在购买的商品房中，但购买商品房的比例在大幅提高，2000年仅为8.9%，2010年达到26.4%，2020年为42.1%；并且新增住房需求中约7成购买商品房。

· 住房年龄：

（1）按面积统计的建成时间来看，2020年家庭户住房中超过七成是2000年之后建成；

（2）2020年我国住房平均年龄约为15.4年，远低于美国的39年；

（3）分省（市）来看，各省市住房年龄呈现出“东高西低”的特点，背后是用地指标向中西部倾斜的结果。

· 长期住房需求：

未来出生人口的下降会对住房需求形成拖累，而农村人口向城镇迁移、户均人口减小等因素则会对住房需求形成支撑；年龄因素要复杂得多，劳动年龄人口减少会挤压住房需求，但家庭年龄适度提高却会增加住房需求。

· 风险提示

七普数据是调查人而非调查房，可能存在一定误差；城镇化速度不及预期；人口出生率不及预期。

过去十年，中国住房实现了从短缺到充足的过渡，未来房地产增长速度将放缓，逐渐迎来存量房时代。十年一次的人口普查将住房列入调查，是了解我国居民住房情况的珍贵数据。本文将基于七普住房数据，研究2010-2020年间中国住房供给、需求等各方面的变化情况。

1. 城镇存房有多少

1.1. 住房总量：294.6亿平、8.1亿间

根据七普数据，2020年，我国人均住房建筑面积为41.8平米，其中镇和乡村较高，分别为42.3和46.8平米，城市较低，仅为36.5平米，相当于全国平均水平的87.5%。人均建筑面积的统计口径仅包含12.38亿居住在普通住宅的家庭户人口，占总人口的87.9%，5425.7万非普通住宅的家庭户人口、1.17亿集体户人口均未包含在内。另外，建筑面积与使用面积差别较大，根据七普资料，建筑面积=使用面积*1.33，包括公摊面积。

七普城镇住房调查样本量：7.63亿人口。房地产市场在我国更多集中在城镇层面，2020年乡村家庭中仅有3.8%购买住房，因此本文将聚焦于分析城镇住房，不含乡村，以下均不再说明。2020年，城镇人口总量约为9.02亿，城镇化率为63.89%。而七普统计的普通住宅的城镇家庭户人口约为7.63亿，占城镇人口的84.6%、总人口的 54.0%。

从总量来看，2020年我国住房共有517.2亿平米，14.86亿间；其中，城镇家庭户住房294.6亿平米，8.1亿间，分别占比57%、54.4%，与城镇家庭户的人口占比大致相当。而六普数据显示，2010年城镇家庭户住房总量为179亿平米，5.5亿间，即2020年比2010年净增加了115.6亿平米、2.6亿间。

分行政区划看，镇的人均建筑面积增长快于城市。从时间趋势来看，2020年城市人均建面增长了25.3%（相比2010），增速比2010年降低8.4个点。镇的人均建面增长要快于城市：2020比2010年增长了32%，增速仅降低5.4个点。

人均建筑面积与人口流动趋势密切相关，人口流出地区增长快于流入地区，反映房地产供需关系因人口迁移而变化。

分地区看，中部地区人均建筑面积（42.6平米/人）>西部（39平米/人）>东部（36.9平米/人）>东北（34.9平米/人）。2010-2020年，增速最快的是东北、中部地区，分别增长了41.7%、31.1%，东部地区增长最慢，仅为20.1%。背后的原因是大量人口从东北和中西部地区流向东部，使得人口流入和流出地区的人均建筑面积变动较大。

分省（市）来看，东部的广东、上海、北京的人均建筑面积最低，分别为30.9、31.1、33.7平米/人，但沿海的其他省份人均建面都处于较高水平，如江苏、福建、浙江等。中部省份普遍位于全国前列，如湖南、江西人均建面在44平米以上，湖北、河南在43平米以上。从2010-2020年各省市人均建面增速来看，重庆最低，为13.6%，青海最高，为52.2%，中西部省份大多高于30%，东部各省市大多低于20%，如浙江16.1%、广东17.2%、山东17.8%。

2.1.人均住房：短缺还是过剩？

按户均住房套数看，我国在2010年前后，住房供给从短缺走向充足。一般以户均住房套数（套户比）衡量住房供应是否充足，当户均住房套数大于1时，基本认为住房供给能满足需求。参考刘洪玉等人的研究，2000和2010年套均面积分别为80和90平米。由《中国统计年鉴》竣工数据可得到2000-2020年竣工套面，结合七普各年代住房占比，2020年套均面积约为105平米。假设城镇住房套面为全国水平的95%。因此，2000、2010、2020年我国城镇户均住房套数为0.92、1.01、1.06套。2010年前后，我国城镇住房由短缺走向充足。

按人均住房间数看，在2015年后住房供给才走向充足。但我国没有住房成套统计，因此套户比大多基于全国统一的套均面积假设推算，准确度较低。我们认为在现有统计制度之下，人均住房间数是更好的指标。人均住房大于1间意味着住房总量供给充足。2020年，我国城镇居民人均住房达到1.06间，其中城市为0.99间，镇为1.18间。按时间趋势来看，2000年人均住房为0.77间，2010年为0.93间，人均住房间数至少在2015年后才跨过“1”的关卡，从短缺走向充足。

国际比较来看，我国人均住房间数与人均GDP走势基本一致，仍低于发达国家，与人均GDP接近的发展中国家相差不大。根据OECD数据，OECD国家中，人均住房间数最高的是美国，为2.4间；OECD国家均值为1.7间。发达国家大多在1.7间上下，如英国2.0、法国1.8、德国1.8、日本1.9；发展中国家大多在1间上下，如墨西哥、土耳其、巴西分别为1.1间、1.0间、1.1间。2020年我国城镇人均住房1.06间，包括乡村在内的全国人均住房1.2间，略高于墨、土、巴三国；而2021年我国人均GDP约为1.25万亿，墨、土、巴三国在0.7-1万亿之间。如图6，国际比较来看，人均住房间数与人均GDP基本一致。这说明两个问题，一是我国住房供给既没有过剩，也没有短缺，而是适应了当前经济发展水平；二是未来住房供给的进一步发展速度，取决于经济增长速度，随着我国经济从高增速区间落入5%-6%的中高增速区间，住房供给的增长速度也会随之放缓。

分省（市）看各地区的住房充足情况：北方相对短缺，中西部过剩。分省（市）来看，上海的人均住房间数仅为0.83，全国最低；北京、广东分别为0.92、0.94，也处于靠后位置。人均住房充足程度呈现出“南高北低”的特点，东北地区是“相对洼地”，东北各省市人均住房均在1间以下；而中部和西南地区是相对高地，湘鄂云贵等省人均住房均在1.1间以上。七普显示，东北地区人均住房相对不足，这与东北人口流出、商品房销售乏力等趋势相反。但其实拉长趋势来看，2010-2020年东北人均住房间数的增长速度位居全国前列（如图9），黑龙江、辽宁、吉林分别为30.3%、23.5%、21.5%，远高于13.5%的全国平均增速，与人口流出的趋势一致。

2. 安得广厦千万间：建房、买房与租房

以上是从人均住房间数的角度来看住房供给总量，但这并不等于商品房市场的供给，事实上2020年我国仅有4成左右家庭户居住在购买的商品房中，因此有必要从住房来源的角度来研究我国住房供给。

整体来看，2020年我国家庭户住房来源中，住房自有率为73.8%，其中购买商品房为42%左右（新建房31.9%、二手房10.1%），自建住房21%，购买原公有住房（6.1%）、购买经济适用房/两限房（3.8%）、继承或赠与（0.9%）。在自有住房之外，主要是租房，占比约21.1%，其中廉租房和公租房占比3.4%，其他租房（主要为市场化租房）占比17.7%。相比2010年，住房自有率降低了1.1个点，主要是自建住房占比下降，购买商品房比例大幅提高15.7个点左右；租房占比基本稳定。

我国住房自有率仍显著高于发达国家，与发展中国家大致相近。我国住房自有率仍高于大部分欧美发达国家，如美国为65.3%、英国为63%、法国64.1%、日本61.2%；与发展中国家接近，如巴西74.4%、马来西亚76.9%。许多发展中地区的住房自有率都高于发达地区，不只是国际比较，国内也是如此。首先，镇的住房自有率高于城市，2020年城市住房自有率为69.2%，而镇为82.7%，2010和2000年，镇的住房自有率分别比城市高13.4、6.0个点。其次，东部沿海省市的住房自有率大多低于中西部地区。东部沿海的五省一市中，广东、福建、浙江、上海四地区住房自有率均低于65%，而中西部地区均在70%以上（除西藏外）。

国内各地区住房自有率差异较大，原因在于不同类型的城镇化，对应不同的住房形式。区划变动、自然增长、人口迁移是城镇化人口增加的三种来源。人口迁移更多对应租房，东南沿海人口流入地区的租房比例更高。2020年全国租房比例为21.1%，广东、浙江、上海、北京、福建分别为50.4%、39.8%、37.6%、35.8%、34.1%。而行政区划变更带来的城镇化，更多对应自建住房。随着部分农村地区划归城镇范围，当地农民的自有住房也划归为城镇自建住房。中部和西南地区自建住房比例较高，如河南36.1%、湖南37.9%、广西36.7%、云南33.8%，均远高于21%的全国平均比例，意味着中西部地区行政区划变动对城镇化的贡献相对较大。2014-2021年，全国有112个县（市）被调整为市辖区，许多农村地区实现就地城镇化。

购买商品房的比例大幅提高，新增住房需求中约7成购买商品房。纵向来看，过去二十年在自有住房率稳中略降的同时，购买商品房的比例在大幅提升，2000年仅为8.9%，2010年达到26.4%，2020年为42.1%。从新增需求来看，2010-2020年新增住房需求中，购买商品房的比例高达7成。相比2010年，2020年家庭户增加了8472.6万户，其他自住房（自建住房和购买公有住房）家庭户减少1028.9万户，即住房需求净增加9501.5万户。新增住房需求中，71.8%通过购买商品房解决，市场化租房、保障房、其他住房分别占比13.8%、7.9%、6.5%。假设按户均1.06套计算，过去十年为满足9501.5万户家庭的新增住房需求，所提供的住房供给为：7229.3万套商品房、1393.1万套市场化租房、798.6万套保障房、650.7万套其他住房。

保障房也是我国住房体系的重要组成部分。2020年，7.2%的家庭户居住在保障房中，其中廉租房和公租房为3.4%，购买经济适用房和两限房为3.8%。尽管2010-2020年保障房住户比例仅提高了0.7个点，但是保障房住户数量从1349.9万户大幅增加到2103.3万户。“十四五”期间，全国40个重点城市将建设650万套（间）保障性租赁住房，未来保障房比例或将进一步提高。

3.住房设施：房龄几何？

按面积统计的建成时间来看，2020年家庭户住房中超过七成是2000年之后建成，其中2000-2010年占比34%，近十年建成住房占38.5%；另有25.5%是在1980-2000年间建成，2%是1980年之前建成。

2020年我国住房平均年龄约为15.4年。我们大致按建成时间的中位年份计算住房年龄，如建成于1960-1969年的房子，在2020年七普为55岁，2010年六普为45岁。据此可得到2020年我国住房平均年龄仅为15.4岁，对应平均建造年份约为2005年左右；2010年为13.8岁，平均建造年份为1996年左右。国际比较来看，我国住房十分“年轻”，发达国家中，美国2019年自住住房的中位年龄为39年[1]，平均建造年份约为1980年。

分省（市）来看，各省市住房年龄呈现出“东高西低”的特点。东部沿海省份住房年龄均在16年以上（除山东为15.6年），而西部省份大多在14年以下，中部地区大多位于二者之间。“东旧西新”的特点背后是2003年后用地指标向中西部倾斜的结果，东部沿海建设用地受指标限制，而中西部土地供应更充足。

按楼层看，相比2010年，居住平房的比例从25.2%降至11.9%，而中层楼房（2010年为2-6层，2020年为2-7层）比例变动不大，中高层和高层（6或7层以上）占比增加了10个点以上。

按配套设施看，2010-2020年，住房燃气拥有率从68.2%提高到80.2%，管道自来水从86.6%提高到96.5%，洗澡设施从71.8%提高到94%，厨房从90%提高到97.1%，厕所从84.4%提高到97.9%。

房龄和住房设施相关调查是城镇老旧小区改造的重要统计基础。

此前住建部发布会曾指出，全国2000年底以前建成的老旧小区大概是22万个，涉及的居民近3900万户。但七普数据与住建部摸底情况差异较大，按照家庭户统计，2020年有30%城镇家庭户居住在2000年之前建成的住房中，约为8757.5万户，远多于住建部统计的3900万户。此外，七普首次将有无电梯纳入统计。2020年，有超六成住房没有电梯（约63.3%），与7层以下住房占比大致相当（70.2%）。

4.住房需求：长期怎么看？

长期来看，人口增长是房地产需求的决定因素，影响我国住房需求的人口因素包括城镇化率、出生人口、人口年龄结构、户均人口等。未来出生人口的下降会对住房需求形成拖累，而农村人口向城镇迁移、户均人口减小等因素则会对住房需求形成支撑；年龄因素要复杂得多，劳动年龄人口减少会挤压住房需求，但家庭年龄适度提高却会增加住房需求。

从城镇化率来看，人口自然增长对城镇化率的拉动在快速下降，人口迁移的贡献相对稳定。在我国有三种力量驱动着城镇人口的增长，一是城镇区划变动，二是城镇人口自然增长，三是乡村到城镇的人口迁移。2021年末，我国城镇化率比上年提高0.83个百分点至64.72%，上述三个因素分别拉动0.36、0.12和0.35个百分点。而2018年末，城镇化率提高1.06个百分点，三因素分别拉动0.42、0.25和0.39个百分点。可以发现，近年来人口自然增长对城镇化率的拉动在快速下降，2021年的拉动贡献不到2018年的一半，人口迁移的贡献则相对稳定。

出生人口自2017年以来下降，带动自然增长率下台阶。2016年放开单独二胎后，出生人口经历了一轮“小回升”，从2015年的1655万人提高到2016年的1786万人。随后政策效应递减，2017年后出生人口逐步下行，到2021年仅为1062万人，自然增长人口也从2016年809万的“小高峰”下降至2021年48万人。

年龄结构和户均人口也会影响住房需求，目前二者对房地产需求的影响呈现出“一增一减”的特点。劳动年龄人口占比下降会减少房地产需求。一般而言，劳动年龄人口是置业购房主力。但七普数据显示，我国当前人口年龄结构呈现出“两头大、中间小”的特点，0-14岁、15-59岁、60岁以上人口分别比2010年上升1.35个点、下降6.79个点、上升5.44个点。户均人口减小带来的家庭规模小型化会增加住房需求。相比2010年，2020年家庭户数增长了23.1%，但家庭户人口数仅增长了3.9%，对应户均人口从3.1人/户下降至2.6人/户。家庭户数的增加比人口更能代表真实的住房需求。

我们借助陈彦斌和陈小亮（2013）的方法，将住房需求拆解为城镇化、年龄结构、家庭规模三个来源。考虑到购房往往以家庭为单位，此处用家庭年龄代替个人年龄，作为住房需求的影响因素，并且用户主年龄表示家庭年龄。从结果来看，2010-2020年，中国城镇住房需求的增长来源于城镇化、年龄、家庭规模三个方面的比例分别为66.9%、8.6%、24.4%。值得注意的是，个体年龄与家庭年龄对住房需求的影响有所不同。尽管劳动年龄人口比例有所下降，但随着家庭年龄更接近35-49岁的住房需求高峰，年龄因素对住房需求的贡献会增加。

5. 风险提示

（1）七普数据是调查人而非调查房，可能存在一定误差；

（2）城镇化速度不及预期；

（3）人口出生率不及预期。

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